Artigo publicado no JOTA: "O futuro do financiamento digital à produção imobiliária"

A advogada Heloise Moreira Jory publicou o artigo “O futuro do financiamento digital à produção imobiliária” no portal JOTA. Heloise aborda as fintechs como alternativas ao modelo tradicional de concessão de crédito.

Confira a íntegra abaixo:

O FUTURO DO FINANCIAMENTO DIGITAL À PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA

Fintechs como alternativas ao modelo tradicional de concessão de crédito 

por Heloise Moreira Jory, advogada e professora universitária, é especialista em direito civil e imobiliário e sócia da Advocacia Correa de Castro

O crescimento do mercado imobiliário tem estimulado a competição entre os bancos tradicionais e as fintechs.

Em 2020, o crédito imobiliário para empresas no País cresceu 50%, e chegou a mais de R$ 30 bilhões.  Os bancos tradicionais estão focados em acelerar seu crescimento por meio da expansão de sua base de clientes e incorporação de uma mentalidade digital. O tom do discurso é bastante positivo, porque os bancos estão se preparando para competir com fintechs e novos players do setor financeiro. Mas o desafio é grande.

As principais lacunas entre bancos grandes/tradicionais e novos/pequenos players/fintechs são em termos de agilidade e flexibilidade para desenvolver novos produtos e serviços, e em termos de experiência do cliente, sendo que a mentalidade digital presente nos novos players é fundamental para esse desenvolvimento. No entanto, a implementação dessa estratégia deve ser um grande desafio para qualquer banco tradicional, pois mudar a cultura de um banco de grande porte não é tarefa fácil.

Outro ponto importante e que merece destaque é de que, mesmo adotando a mentalidade digital, a manutenção das agências físicas aparentemente afeta a competitividade da empresa, em especial por conta do custo desta manutenção.

No Brasil, os serviços financeiros são conhecidos por serem inacessíveis a uns e caros a outros. Mesmo quando a taxa Selic esteve em sua baixa histórica de 2% ao ano, os brasileiros continuavam pagando muito caro pelo crédito. Esses custos elevados representam uma ineficiência de mercado e bloqueiam o crescimento econômico. Ainda hoje, os top 5 maiores bancos de varejo concentram mais de 80% do volume de empréstimos concedidos.

Tendo em vista essa realidade, o Banco Central estruturou o programa BC+ em 2018, que estabeleceu o marco regulatório das fintechs — baseado nos pilares cidadania financeira, um sistema financeiro nacional mais eficiente, legislação mais moderna e crédito mais barato. Somando a regulamentação às oportunidades de um sistema financeiro repleto de gaps de eficiência, tivemos um grande número de novos entrantes no mercado. Entre os exemplos, podemos citar o Nubank, Neon, CrediGO, Creditas e QuintoAndar.

As fintechs estão em um momento de investimento intensivo. Em troca de crescimento acelerado, essas empresas queimam caixa e, consequentemente, lucro. Por isso, cada vez mais os grandes investidores estão fazendo suas apostas neste mercado. Estas empresas já vinham se difundindo diante da perspectiva de que o setor imobiliário entraria em um novo ciclo de crescimento e agora na crise do coronavírus, a procura dessas empresas do setor imobiliário em busca de financiamento mais que dobrou, segundo as plataformas.

O termo fintech, união entre as palavras em inglês financial (financeiro) e technology (tecnologia), designa as empresas e startups que desenvolvem serviços, produtos e soluções totalmente digitais para transações financeiras. Segundo o relatório do Distrito, em 2020 o Brasil contava com 998 fintechs; em 2018, eram apenas 377, conforme mapeamento realizado na época pela Finnovation. Isso representa um crescimento de 264,7% no número de empresas e startups no setor em apenas dois anos.

Há duas características que chamam a atenção que levam à maior diversidade de serviços de fintechs e adoção pelos usuários:

1. Tendência à digitalização – serviços financeiros com o mesmo padrão dos bancos, mas com soluções online e rápidas;
2. Acesso às informações - Assim como a Netflix consegue oferecer a seus usuários uma experiência melhor ao analisar os históricos de visualizações, os provedores de serviços financeiros também podem oferecer maior customização com menor custo ao acessarem o histórico financeiro dos usuários.

Apesar dos custos relacionados a serviços financeiros no Brasil ainda figurarem entre os mais caros do mundo, a virada das fintechs trará uma disrupção nos modelos de análise de risco ao crédito e proporcionará mais benefícios aos consumidores. E isso vai acontecer em um período muito menor do que se poderia imaginar.

A principal diferença entre uma fintech e um banco tradicional é a presença digital. Uma das maiores preocupações de quem se sente relutante em aderir às fintechs é com a segurança. Mas, exatamente por serem nativas digitais, as empresas desse segmento costumam estar sempre na ponta das tecnologias de segurança da informação, a partir do desenvolvimento de sistemas que garantem que os dados dos usuários sejam preservados, evitando ataques ou vazamentos, além de assegurar que as transações sejam efetuadas de forma segura. Além disso, a possibilidade de realizar as transações e receber atendimento online é um dos principais atrativos das fintechs, que vêm caindo no gosto do público. 

Para além da comodidade de poder receber todo o atendimento online, a qualquer hora do dia, as fintechs de crédito costumam oferecer taxas de juros mais baixas e condições de pagamento melhores que os bancos tradicionais. 

Em relação aos projetos de empreendimentos imobiliários que serão apoiados pelas fintechs, para escolher os investimentos que estarão disponíveis nas plataformas, as fintechs analisam o balanço e o histórico das incorporadoras e a localização e o custo dos projetos. Então, um comitê avalia se o empreendimento será bem vendido e se dará o retorno esperado.

Nesse tipo de investimento, se a empresa não quitar o empréstimo, porque quebrou ou não vendeu o empreendimento como esperava, o investidor pode ficar no prejuízo. As fintechs não garantem os rendimentos previstos. Cabe ao investidor analisar os relatórios disponibilizados on-line e decidir se topa o risco.

De toda forma, as plataformas dizem que fazem uma escolha muito rigorosa dos empreendimentos que oferecem, e que essa seleção está ainda mais criteriosa agora, em meio à crise, em que o risco de inadimplência das incorporadoras está maior. Ou seja, nada de emprestar para empresas que estão com dificuldades financeiras, apenas para quem tem caixa e demonstra estar preparada para a crise.

As fintechs vieram para suprir uma demanda das construtoras e incorporadoras: falta dinheiro no caixa para começar as obras. Para muitas empresas, estruturar títulos de dívidas como debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) custa caro e conseguir financiamento no banco é difícil. Além do retorno atrativo, o investimento coletivo em imóveis permite ao pequeno investidor participar de um mercado que antes era mais restrito. No formato tradicional de investimento em incorporação imobiliária, o investimento mínimo é alto e o investidor precisa ter uma relação próxima com a incorporadora, o que impede que os pequenos participem diretamente desse mercado.