Entenda o que é investimento coletivo em imóveis e quais são as modalidades disponíveis no mercado

O investimento coletivo em imóveis é a aplicação direta, pelo investidor, em um único empreendimento, no qual detém o poder de escolha, escolhendo por um imóvel em seu bairro ou em sua cidade, com o qual se identifica. Diferente do fundo imobiliário, no qual um gestor escolhe vários empreendimentos para investir em nome dos cotistas.

Com a partir de R$ 1 mil, é possível investir em condomínios residenciais, empreendimentos comerciais e até bairros planejados. Este modelo, no setor imobiliário, foi inaugurado no Brasil em 2015 e ainda é incomum, mas cresce no país.

Para investir, a pessoa realiza o seu cadastro na plataforma e tem acesso ao portfólio de investimentos. Em seguida, escolhe o empreendimento e faz uma reserva de um investimento no valor desejado. A oferta fica disponível para investimento por algumas semanas, dependendo da necessidade de capital da incorporadora e da disponibilidade de cotas de investimento na plataforma. Cada projeto tem um prazo, normalmente de até 36 meses, e uma expectativa de retorno com base no estudo de viabilidade.

Encerrada a rodada de investimento, o investidor confirma o aporte e realiza a transferência do valor informado na reserva. A partir de então, há dois modelos jurídicos de estruturação dos contratos possíveis.

No “crowdfunding” imobiliário — espécie de vaquinha virtual, regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) — o investidor firma um contrato diretamente com a incorporadora, por meio da plataforma, e passa a ter direito a uma participação sobre as vendas do empreendimento. Quanto maior o valor de vendas dentro do prazo previsto, maior a rentabilidade do investimento — e vice-versa.

Já no “peer to peer” imobiliário — empréstimo entre pessoas, regulado pelo Banco Central (BC) — o investidor adquire um título de renda fixa emitido por um banco, que paga uma taxa prefixada no momento da aplicação. Esse título é um Certificado de Depósito Bancário (CDB) vinculado a uma dívida do empreendimento com o banco.

Um contrato atrela essa operação às vendas do empreendimento. Ou seja, diferente de um CDB tradicional, quem assume o risco de crédito da operação é a incorporadora, e não o banco.

A maioria das fintechs hoje trabalha com os dois modelos. Para o investidor final, na prática, há pouca diferença entre o “crowdfunding” imobiliário e o “peer to peer”.

As plataformas cobram uma taxa das incorporadoras por intermediarem a operação e o investidor recebe sua remuneração líquida de tarifas. A rentabilidade vem da desintermediação entre o empreendimento e o financiamento tradicional, que cobra taxas muito altas.

De forma geral, vale esclarecer que é como se o empreendimento estivesse ganhando o que ele teria de pagar ao banco. Está longe de ser um investimento isento de risco, mas não é por conta de um risco excessivo que torna ele mais rentável. É justamente porque a empresa está lucrando com o que o banco ganharia.